投資領展要知道4件事(文字版)


受到「港版國安法」的消息影響,不少本地的股份,跌到四腳朝天,不過大家以為有護城河守住的領展(0823),在近一個星期以來,跌勢更加慘情,急瀉超過15%,何解這隻藍籌REIT跌得比人多?

領展將於下星期一(1/6/2020)公布業績,筆者稍後在Patreon分析文章,再詳細跟大家討論。不過,我們早前在YouTube上載的短片,其實解答了部份原因,現在刊出文字版給大家重溫一下。

投資領展要知道4件事(文字版)

領展是不少小散戶的至愛。這隻房地產 信託基金在過去10多年,股價不單表現穩定,更一直跑贏大市。不過,自從去年開始,情況有變,這隻萬人迷股價越跑越慢,並不斷落後大市,最近仲跌至一年的低位,此時此刻,投資點算好呢?

在大家作出決定之前,或者先了解這隻股票的幾個特質。

領展是香港第一隻在股票市場上市的房地產 信託基金REITs,論規模也是亞洲最大的。REITs的特色是收入穩定,兼且派息吸引。按規定這類基金的主要收入要來自租金,同時賺幾多錢,就要將賺到的錢,至少九成用作派息。

自2005年上市以來,領展的股價持續上升,不斷創新高,表現遠遠拋離大市,為不少股民帶來豐厚的收穫。不過,基金近期有一些轉變,都值得大家留意。

1. 領展不算高息REITs

領展是一隻房地產 信託基金,這類基金的特色就是派息吸引,不過由於股價並不便宜,領展的息率,普遍只有三厘幾,是一眾REITs中最低,其他香港上市的,息率普遍有5至6%或以上。

領展的息率,亦較一些收租股如希慎(0014)及恒隆地產(0101)為低。如果只是追求穩健收息,賺取現金流,可以有其他不少的選擇。

2. 派息可多可少

作為房地產 信託基金,領展派息政策有規定,至少要把賺到的錢,用九成來作派息。所以它跟其他的穩健高息股不同,不會有靈活的派息政策,保持派息水平年年穩步增長。

換言之,收入好時,領展會多派息,當經濟差或收入減少時,就派少一些息。值得留意的是,領展近兩年,派息的增長減慢了。

3. 股價升值才是賣點

領展所以受歡迎,主要過往十年多,股價好像長升長有。原因不能理解的,領展上市時,持有房委會的物業,有不少改善空間。基金不斷把屋邨商場及停車場大翻新,透過提升資產質素,增加租金收入。

隨着大部份物業都已經進行翻新,能夠憑這個策略提升租金收入的空間不斷減少。之後,領展開始拆售商場,變賣資產,呢一招亦可以釋放物業的潛在價值,繼續推行股價上升。

不過要注意的是,這兩個策略未來仲可以維持幾耐?只靠租金收入,未必可以支持股票繼續高速增長。

4. 轉型當中 風險增加

以往的領展另一個吸引地方,是旗下收租物業,主要是屋邨商場及停車場,這些業務跟民生息息相關,即使經濟低迷,生意所受的影響相對較少,所以股價對經濟的敏感度相對比較低。

不過近年來,領展不斷在轉型,把原有的物業不斷的換血,賣出一些屋村及停車場,轉移收購一些旺區的商用物業,以及向海外,例如澳洲及中國進行收購,這樣原來比較平穩的收入,波動性也會增加,經濟好的時候收入會上升,經濟差的時候股價比以前更加波動。

現時中國的物業佔領展的物業組合超過一成,基金已經表明對大灣區特別有興趣,可以預料未來海外,特別是中國的比重會持續上升,所帶來的波動也有機會隨之而增加。

結語

總括來說,領展的物業仍然以香港為主,亦以一些平民化的商場和停車場的租金收入佔多數,但隨著這隻基金發展方向的轉變,大家投資的時候,應該同時考慮未來動向。要密切留意一下,它的變化是否切合自己的投資取向。

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