領展最差情況已過?股價見底未?

一向表現強勢的領展,股價在2019中逼近$100水平時,出現一個反高潮,表現拾級以下,從高位回落最多超過四成。在剛布的全年業績,派息增多了,股價隨即反彈。大家又不禁會問,這隻亞洲最大的房地產信托基金(REIT),股價是否已經見底呢?

(註:這篇文章選輯自我們早前(2/6/2020)Patreon的獨家內容,大家有興趣想閱讀更多、更新投資分析內容,歡迎訂閱我們的Patreon,支持我哋!)

近一年來,領展的股價可以說是走上高峰又跌到低谷,股價最高去到99.8元水平,可惜未能衝破100元大關 ,與紅底股無緣。股價由2019年的年中,一直反覆回落,曾經去到兩年多以來的新低,跌至50多元水平,究竟甚麼原因令到股價拾級而下?或者大家又會問,股價見底未?

(圖1 領展近2年股價表現)

領展股價下跌原因

領展股價下跌,其實有多個原因,有外在的因素,也有內在及估值方面的原因:

1. 大型社會運動影響
2019年下半年開始出現由反送中引發的大型社會運動,影響了本土的零售及消費,自由行來港大幅減少,大家預期領展收入下降。

2. 股價不便宜
領展股價不斷上升,估值也在不便宜,在REITs當中,派息並不吸引,普遍香港REITs平均都有7厘水平,但領展最新加了派息,息率亦只是四厘。

(圖2 領展息率跟其他REIT比較)

用REITs常用的另一個估值方法市賬率(PB)計,即使股價回落,以往PB都有0.7以上,比其他PB只得0.4附近的REITs,吸引力打了折扣。另外,經過最近業績公布的物業重估後,資產縮了水超過一成,以現價計,PB更加升到0.8。

(圖3 REIT市賬率比較)

領展PB不單高於其他REITs,還比大部份地產收租股高,例如希慎興業(0014)PB為0.3, 而大半隻收租股新鴻基地產(0016)PB為0.49。

股份的估值高,及引力自然減。(想了解市賬率的分析方法,可以重溫我們的文章:投資學堂:用市帳率執平貨)

3. 防守性減弱

領展的主要收入,原本主要來自屋邨的商場、停車場,這些與民生息息相關,經濟敏感度比較低,不過自從基金開始改變了方針,從事發展物業、到海外收購,它的基本防守性功能也慢慢下降,對於一些比較保守的投資者如退休基金,吸引力慢慢減弱。

4. 疫症影響
武漢肺炎蔓延,對各地經濟造成重大打擊,香港也不例外,經濟活動受影響,失業率上升,樓市會首當其衝,物業資產價格下降,對領展也自然也有重大的影響。

5. 港版國安法重挫投資信心
港版國安法的推行,對信心造成重大影響,投資者擔心會引發連串中美之間角力,以及對在港外商界造成很大的陰影,以本土收入為主的經濟股份,受到大幅拋售,加深領展的跌勢。

6. 基金撤資
香港先後遇上去年中的大型社會運動,以及港版國安法困擾,令香港經濟前景極不明朗,外資基金早於去年中有撤走跡象,國安法加快外資流走的步伐,領展一向是外資基金的愛股,外資流走,領展自然成為沽售對象之一。

短評全年業績

說了多項負面因素,現在說說最新的截至2020年3月底的全年業績。全年蝕171.3億元,不過,蝕錢只不過是會計制度下,帳面的問題,主要因為資產價格縮水,全年有錢賺。為討好股民,在市況差的環境下,增加派息。全年派息增加近6%,去到287.19仙。

領展去年度的收入在逆境中仍升近7%,反映這隻基金的防守本質。收入沒有預期差,對股價有刺激作用。

另方面,股價自2019年中大幅從高位回落,估值比以前吸引,加上爛船也有三根釘,領展主要收入依然來自與民生息息相關的商場收入,仍然有一定的防守性,所以這也是它另一個正面的因素。

不過放在眼前依然有很多不明朗的因素,例如武漢疫情對於香港經濟影響逐步浮現,樓市表現一般反應比股市慢幾拍,往後會繼續走下坡; 如果國安法正式推行,勢將加快香港的移民潮,香港樓市都有機會跌得深一點。本地的股份,特別是地產收租股也沒有運行,領展怎能例外?

長線一點,領展以前所以受歡迎,主要因為物業有不少增值空間。領展以往不斷把屋邨商場及停車場大翻新,透過提升資產質素,增加租金收入。隨着大部份物業都已經進行翻新,能夠憑這個策略提升租金收入的空間不斷收窄。之後,領展開始拆售商場,變賣資產,呢一招亦可以釋放物業的潛在價值,繼續推行股價上升。

不過這兩個策略未來可運用空間會減少,領展只靠本身租金收入,回報未必可以支持股價繼續高速增長,所以中線來說,隨著股價出現大幅調整,加上逆境中保持增加派息,股價有支持,但放在面對仍有多項不明朗因素,股價都會有不少的波動。

結語

總括來說,領展的業績雖然反映這隻房產基金仍然存有一定的防守性,放在面前仍然有很多不明朗的因素,加上股港下半年可能會因政治發展,出現不少的波動,股價很難說已經見底。以本土經濟為收入的股份,大家都要審慎一點。

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